【iCross项目进展】美元余额宝16号项目过户完成

【iCross项目进展】美元余额宝16号项目过户完成

此图中红色建筑为美元余额宝16号项目美元余额宝16号项目已于2017年12月20日完成旧楼买卖过户,开工许可已获批,楼下的脚手架和路人安全设施就绪,项目已开工。该项目为收购贷款,iCross融资总金额为$922.5万美元,将分两期融资–首期融资金额$522.5万美元(现仍有少量额度开放),二期融资金额$400万美元(2018年3月开放完成)。产品起投5万美元,年化固定利息为7% (单利),期限为18月-24个月。项目提供第二顺位还款保障(在银行贷款还款之后),总改造成本约$4,145.8万美元。改造工期预计2019年初完工,2018年夏天开始预售,改造后新楼价值可达$5,636.4万美元,建成后房屋总价值是银行和iCross总贷款的1.7倍,项目总贷款约占项目总价值的58.5%,投资人贷款本金有充分保障。对于iCross投资人来说,项目价值的保障性在于其每平尺$799美元的保本销售价;也就是说,只要公寓售价在每平尺$799美元以上,银行和iCross本金有保障。这与当前该地段每平尺$1,350美元的市场价相距甚远(68%溢价),所以投资人本金有充足的房屋价值保障。开发商将以房屋销售和其他资金来源还款。
项目总结
美元余额宝16号项目将收购一座位于纽约长岛市 (Long Island City) 黄金地段的旧建筑,将其改造成两层挑高商铺和楼上6层高档Loft公寓。改造后的商住公寓共8层,包括地下停车场,一层商铺以及3-8层共47套公寓。项目已完成旧建筑买卖过户,已开工,预计2019年初完工,2018年夏开始公寓预售。iCross将定期更新汇报项目进展情况。作为纽约一家老牌开发商,自30年代起开始从事收购、开发、物业管理等地产业务,涵盖住宅、办公、零售及工业等物业类型。几十年纽约当地房地产开发经验,让该开发商慧眼甄别到这座旧楼改造的商业价值。近年来,LOFT户型以其高挑开敞的空间以及复古时尚的风格深受年轻人偏爱;很多曼哈顿SOHO区及布鲁克林地区由仓库或学校改造的LOFT户型,上市一抢而空。开发商计划保留一面砖墙,将这座旧楼打造成独特的复古文艺风格。这个独一无二的商住LOFT项目,从黄金地段到用途,都和市场需求吻合贴近。

融资结构和项目成本预算

该项目以$2,450万美元价格完成旧楼买卖过户,项目总成本预计$4,145.8万美元,分别由银行贷款($2,275万美元),iCross贷款($922.5万美元)和开放商股权提供。项目总成本分别有以下支出:

  • 旧楼和土地        $25,241,199
  • 建筑硬成本          11,370,339
  • 项目软成本           1,848,937
  • 融资成本              2,997,500

 总成本                 $41,457,974

按照目前这个地段每平尺$1,350美元的预售价格,该项目的销售价值可达$5,636.4万美元。建成价值超出总成本$1,490.6万美元,总价值是银行和iCross总贷款的1.7倍,是一个周期短、定位好、有特色的改造项目。

项目地段

该项目位于纽约市近两年来开发热点——皇后区长岛市 (Long Island City),属于该地区最火热的Hunters Point社区,毗邻繁华的Vernon商业大道,离曼哈顿东河仅几分钟步行距离。 这个长岛市并不是纽约长岛,而是8条地铁线进入曼哈顿中城的最后一站,与曼哈顿隔河相望;在这里搭乘一站地铁,即可到达曼哈顿42街核心地段 Grand Central,地段非常优越。步行三分钟也可到达轮渡码头,轮渡3分钟即可跨河到达曼哈顿中城34街。皇后区长岛市与曼哈顿隔一条东河相望,地理位置极其优越,Hunters Point地区更是率先引领该地区从工业用地到生活住宅的转型,生活配套设施非常成熟——Vernon大道商家云集,咖啡屋、超市、酒吧、各式餐馆、娱乐应有尽有,生活便捷。
市场概览
根据Modern Spaces 市场调研报告,2017年第三季度,长岛市已成交的新公寓价格范围从每平尺$1,199美元到$1,490美元,均价接近$1,300美元,销售平均时间一室一厅为71天,两室一厅为90天。下图总结了2017年以来,在项目地段成交的公寓销售数据。可以看出,该地区每平方英尺的成交价格已从几年前$1,000美元,上升到目前接近或超过$1,300美元。2017年建成的公寓,单价均大部分在$1,280-$1,350美元左右。目前项目附近正在销售的新楼盘The Jackson,每平方英尺的售价也是$1,350美元左右。部分楼盘价格已攀升到$1,400美元以上。
上所述,本项目地段优越、定位独特的Loft旧楼翻造工程,具备工程周期短、复杂程度小、项目抵押价值充足等特点,将给投资人带来每年7%固定收益(单利),按季发放利息,周期18-24个月。该项目将近期完成一期融资,并于2018年三月完成二期融资,欢迎有兴趣的投资人来电垂询预约!