不同市场不同思维,美国房产投资的“中式”误区

不同市场不同思维,美国房产投资的“中式”误区

投资海外房产需要认清的第一个事实是,海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面,海外市场上一般房价变化较为平稳,还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面,也是更为重要的,中外对房子的认知有很大差别。

美国52%的首次购房者年龄为31岁,超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房,未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见,多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同,对中国人来说,房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍,明显高于国际4-6倍的合理区间(4-6年收入可买一套房)。

中国投资人依靠租金收回成本要近30年,年租金收入是房价的2-3%,而在美国一般物业的租售比(年租金与年房价比)在5-12%之间不等。在这种情况下,如果不依靠良好的租金回报,单纯靠物业增值,中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后,在海外市场难有回报可言(法拍屋投资等不良资产投资模式除外)。

策略的选择决定投资回报

如同鱼与熊掌不可兼得,是自住,还是投资,这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

在中国,房产投资的通常策略是在低位时买入,升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具,现金流沉淀一方面需要时间,另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业,投资人优先考虑的一定是提高租售比,而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元,那么按照10%投资回报率要求,投资人能承受的房价是20万美元。

如投资人在买房时掺杂个人喜好,租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似,通常居住面积大、居住环境好的高价位房,租客反而少,这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市,豪宅的租售比在2%以下。


投资类别左右投资回报

房地产投资分商业和住宅两类,二者差异巨大,在海外跨领域投资的投资人较少。

商业地产包括购物中心、办公楼,租约一般10年、15年较常见,租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业,回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋(即“别墅”)及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼,这种物业的单元均价低,无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。

房价上涨较快,房价高、租金低的地区,公寓楼出现的较少,因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱,开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此,越是具有商业地产性质的物业,其价值的提升对租金收入的依赖越重。


现金流为王而非升值为王

投资房产有两类回报,一是现金回报,二是保值升值。

中国的房市特殊,全球罕见。过去10年,史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时,房租却未能同步跟上,导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此,中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟,租赁活跃,且空置率低,现金回报是衡量物业的价值准绳,这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会,通常都是“以房养房”,即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报,而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息,最终令投资人的本金回报率提升。因此,在海外市场上,房产价值和租金紧密相关,是否投资房产通过分析现金回报率来决定,而不考虑难以掌握的升值。

海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于,海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大,回报率比中国高得多(加拿大除外)。美国的租售比一般在6%-10%左右,最高能达到10%-15%,豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值,但得益于高达97%-98%的出租率,其物业的租售比大约也在5%。

一般来说,房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例,各城市间居民购买力与消费水平落差不大,同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别,但售价之间的差距则非常之大。所以,如果购房的主要目的并非自住,在选择租赁的市场时,就应更多考虑房价便宜的地方,最好避开一线城市或昂贵地段,房子多接近工作区或者大学周边而不是大宅林立的市郊。

一旦成功购得租金稳定的物业,业主可选择多种退出途径。例如,持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段,相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价,因此,独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。
地域差异巨大,不可一概而论

海外市场投资选择众多,地域投资环境差异大,今后走势基于该地域供求关系变化。因此,同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势,尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。

 

文章源自网络 编辑:Meow

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