史上最值地产交易:1500万美元买下你不能想象的面积

史上最值地产交易:1500万美元买下你不能想象的面积

在房地产投资行业,有这么一桩生意,它所包括的地产面积大到令人咋舌。它的回报率高到无法计算。

这块地产在2015年2月截止的财年中创造了超过2万亿美元的价值,这相当于2014年世界第9大经济体——印度当年的GDP总值。

这块地产就是曾经的“路易斯安那”。

一笔交易,1/4个美国

我们先直接看本次地产收购的结果吧。 1803年,法国人正式将路易斯安那卖给美国后,美国的国土即刻扩充了一倍。 美国得到的土地面积为2,144,510平方公里。这个数字对于很多人而言,听上去没什么概念,做个比较好了。这次收购土地相当于将中国的黑龙江、吉林、辽宁、北京、天津、河北、山东、山西、河南、湖北、上海、安徽和江苏加起来的总面积。若还没有一个具体概念,看看下图你就明白这次交易有多庞大了:

一笔交易,1/4个美国立即入手。这样的大手笔买卖全球仅此一例,别无分店。 另外说一句,美国人真是适合做房地产开发商,除了这一次大规模购地之外,阿拉斯加也是从沙俄购得的。这样看来,山姆大叔真是做生意的料儿。

路易斯安那 – 物业管理混乱的路易王国土

一提起路易斯安那,大部分人想到的是美国的路易斯安那州,然而,我在这里提的“路易斯安那”是指18世纪法国在北美洲的一大片殖民地,它纵贯美国中部长达近2,700公里的国土,包括15个美国的州和2个加拿大的省:

  • 阿肯色州

  • 密苏里州

  • 艾奥瓦州

  • 奥克拉荷马州

  • 堪萨斯州

  • 内布拉斯卡州

  • 明尼苏达州的一部分

  • 北达科塔州的大部分

  • 南达科塔州的大部分

  • 新墨西哥州的东北部

  • 德克萨斯州的北部

  • 蒙大拿州

  • 怀俄明州

  • 科罗拉多州

  • 路易斯安那州在密西西比河以西的位置

  • 加拿大艾伯塔省的一小部分

  • 加拿大萨斯喀彻温省的一小部分

(图片来源:https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/4d/LouisianaPurchase.png)

路易斯安那的名字来源于法语,最开始是为了纪念法王路易十四,意为“路易王之国土”。它曾经被法国人和西班牙人占领过。无论是法国人,还是西班牙人,都认为路易斯安那一块没有什么价值的土地。 一个法国官员于1762年9月20日曾经写道:“这片殖民地(路易斯安那)一年能花法国80万里弗尔,却从未产生过哪怕是1苏的利润。 ”而西班牙的外交大臣也表示,路易斯安那这片殖民地“很不值当”。

1803年,拿破仑的军队在海地收到重挫,拿破仑开始重新思考法国在北美洲的策略。失去了海地之后,法国在加勒比海殖民地的产糖能力下降,路易斯安那也就不那么有价值了。

拿破仑面临的问题是大多是地产商都会碰到的——现金流短缺。由于英国的海上封锁,法国贸易受阻。而拿破仑坚信未来短期内和英国必有一战,战争是需要大量金钱的。以一个已经失去价值的路易斯安那,换得充足的现金用来进一步扩展,的确也是明智之举。

总之,在18世纪期间,路易斯安那只能称作一块“地皮”,没有人认真经营这片土地,自然地,地价也并不高。 在这块地皮上,并没有什么为土地增殖的地产项目,也没有井井有条的“物业管理”。

交易的主角都是大佬

买方董事长 —— 托马斯·杰斐逊

买方谈判人——利文斯顿和门罗

中间人——老杜邦

卖方董事长——拿破仑·波拿巴

时任美国总统的,是著名的杰斐逊,他常见于两美元现钞正面。

P.S. 上图中的两美元钞票并不是假钞或冥币,它现在依然流通货币市场,只不过流通数量较少而已。

1803年1月,杰斐逊派遣门罗(后来也当上了美国总统)和利文斯顿前往巴黎谈这门生意,这两位,尤其是利文斯顿,是本次购地交易的功臣。两位先生在出发前仅仅想要拿下路易斯安那的一小块土地,谁都没想到最终能得到这么广袤的优质土地。

另一个关键人物是法国人皮埃尔·萨缪尔·杜邦(名字其实更长,简称“杜邦”)。这位杜邦也是个腕儿,他的儿子创建了19世纪和20世纪全球最大的商业帝国——杜邦公司。 法国大革命期间,杜邦被迫出逃到美国,在这里他和杰斐逊成为了好朋友,并继续利用在法国的人脉,游走于两国的政坛之间。 是他,创造性的想出了出售路易斯安那这个点子。杜邦在这桩生意中扮演了中间人的角色。

法国这边的”董事长“是拿破仑。1803年4月10日,拿破仑告诉他的财政部长马布瓦,他正在考虑卖掉整个路易斯安那地区,下家是美国。不久之后,法国人给利文斯顿开出了价格——整个路易斯安那,一口价,1,500万美元。

美国人本来只准备以1,000万美元买下新奥尔良及其周边地区的,一听到法国人要卖整个路易斯安那地区,自己也傻了。 尽管1,500万美元买这么一大片地是白菜价,但是谈判代表利文斯顿得到的授权只有1,000万美元。要知道,在那个连电报都没有的年代,在法国和白宫传信儿是需要时间的。利文斯顿面前有两个选择,第一,不越权,就和法国人杀杀价,用1,000万美元买下一部分土地; 另一个选择,则是“先斩后奏”,同意法国人开出的条件,将国土即刻扩充1倍。

利文斯顿没怎么迟疑,他很自信地认为美利坚会为他的选择而骄傲。1,500万美元,成交。

这么好的买卖,让美国人害怕拿破仑可能随时反悔。仅仅两周后,1803年的4月30日,美国谈判代表们就着急地签下了协议。

之后,利文斯顿如此评论这次史上最伟大的地产交易:“…这次交易是我们几生几世中最为崇高的成就 …从此,美国将屹立于世界强国之林。”

(图片来源:https://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/4/4d/LouisianaPurchase.png)

不知道法国人现在肠子有没有悔青。

标价——70美分

这笔交易由法郎结算,换算一下,最终美国支付了共计1,125万美元的现金,并免除了法国375万美元的债务,总购地成本1,500万美元。

年轻的美国以每平方公里70美分(1803年物价水平)的低廉价格购得了路易斯安那。

1800-1810年,一个美国普通工人(自由身)的日薪大约为75美分 – 1美元,按照这次交易的单价,一个工人工作7小时就可以买下一平方公里。

如此低廉的地产价格,绝对称得上是地产界之最。

2万亿美金的年收入

按照路易斯安那这块土地上,每个州所占的大致比例,简略可以算出,路易斯安那在当代一年内就能够创造2万亿美元的经济价值。

拿德州来举一个例子。它的整个面积的25%处于路易斯安那的领域内,因而,在路易斯安那内,仅德州一个州创造了超过4,000亿美元的年经济收入。 通过另一个方式,我们看一看路易斯安那的价值创造能力,数字单位依然是百万美元:

一点总结

作为史上最划算的房地产交易,路易斯安那购地的出现是一个小概率事件,这样的交易既不可欲,又不可求。从这次交易来看,房地产交易的关键点上,美国都占到了不可多得的机会。更可贵的是,他将每一个机会都发挥到了最大的效用。

地价便宜 70美分/平方公里的土地价格在任何历史阶段来看,都是不能再低的数字。在地价飙升的时代,地产投资人虽然不能占到这样大的便宜,但依然能够搜寻到相对价格较低的物业。

增值给力 路易斯安那地产价值飙升的最主要原因在于物业管理和资本增值。所谓物业管理,是指对现有的地产进行修缮,并在此基础上提供配套的服务。 美国在收购了这块土地之后,首先优化了对这片土地的管理方式,将路易斯安那划分为不同的州,并保留了南部州的蓄奴制度。另一方面,东西海岸铁路线的完成和密西西比河水运系统的建成对于路易斯安那的增值也起到了重要作用。

趁早交割 很多房地产交易表面上看起来“风平浪静”, 在交割日当天却会发生意外。地产交易风云突变,尤其在土地资源紧张的区域,先下手为强。在做好尽职调查和法律工作的前提下,越早交割越好。

静观其变还是主动出击?

很多人听说过关于上海大班哈同的一个故事,20世纪初,拥有南京路近一半房地产的哈同不惜重金,用珍贵木材铺设了部分南京路上的道路,一夜之间,南京路成为所有人眼中的高级地段,甚至被称为是“东方的第五大道”,而哈同在南京路上的房地产价值猛增。 作为上海外滩最成功的房地产大亨,哈同深谙房地产增值的秘密——主动出击为主,静观其变为辅。

市场的价格是一种外部性因素,对于大部分房地产开发商来说,房价是最重要的风险,可控性低。在市场利好时,静观其变是让地产增值的上上策。静观其变这种”消极投资“有很多种方法,例如买下一片土地,坐等地价上涨,再转手卖掉是一种;买下纽约中城的高级写字楼,收取租金,也是一种。这种策略的一个问题是,房价下跌怎么办?市场并不是永动机。 2006年到现在的中国房地产市场就是一个最佳的现实佐证。

另一种方式是“主动投资”,即房地产的持有人对土地或楼宇改善,以增加房地产的价值。 最普遍的“主动投资”措施是装修,其他的措施还包括提升服务质量、绿化环境、构建区域功能(例如浙江的横店影视基地开发和上海的陆家嘴开发)等。美国对于路易斯安那的治理和开发可以看做是一种主动的房地产投资,例如,美国建造伊利诺伊运河连接五大湖水系和密西西比河水系,联通整个路易斯安那区域内的各个经济核心,整体性提升美国中部的经济腹地航运能力,并外接传统五大湖工业区的经济效能。从这个角度来看,美国比法国和西班牙在地产经营方面要精明得多。

房地产投资将始终伴随人类。说句夸张的话,只要这个世界还是三维的,房地产投资就会一直占据人类生活的重要方面。

作者: 二十五画君 编辑:Molly

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