房地产众筹的前世今生

房地产众筹的前世今生

1885年仲夏,《纽约世界报》的读者们在报纸的头条见到了一则不同寻常的广告。刊登这则广告的正是《纽约世界报》的发行人,也就是后来创立新闻界最高奖项普利策奖的约瑟夫·普利策。他向读者们和公众募集一笔“基座资金”,用来为一座塑像建造基座,以代替迟迟不来的大财团、金融机构的资金。普利策在广告中呼吁:“不要等待那些百万富翁的资助了!”,号召大家参与筹款。

报业大王约瑟夫·普利策

普利策的呼告是成功的。他的筹款运动获得多达16万人的支持,筹得了10万1千美元的资金,这在当时是一笔巨款。以这笔资金为基础,纽约最为人熟知的地标塑像才得以安放在今天的位置。这个地标塑像,正是自由女神像。这座象征着美国精神的雕像,正是早期众筹的经典范例。


自由女神像下方的基座就是这次众筹的成果

房地产众筹的历史可以向我们提供宝贵的视角,让我们更好的了解究竟什么是众筹。

历史上,地产开发商募集到足以支持地产开发的资金一直是非常困难的。房地产需求资金量大、周期长的特点,使得资金成了房地产开发商最头疼的问题。为了解决这一难题,房地厂商们借助报纸等媒体,进行面向社会的资金募集,之前提到的自由女神的塑像基座就是一个例子。

从19世纪末到20世纪初,在美国,房地产众筹和其他证券业蓬勃发展。但是在没有法律监管的情况下,众筹等金融手段乱象丛生。到了20世纪20年代末,金融行业的泡沫爆炸,直接导致了美国乃至世界历史上最严重的金融危机,也就是大萧条。

大萧条后,痛定思痛的美国政府开始了对金融行业的监管和立法。美国国会通过了“1933年证券法”(The Securities Act),并成立了证券交易委员会(SEC),对金融市场进行了法律化和规范化的管理。


美国证券交易委员会(SEC)徽章,下方的罗马数字为1934即SEC成立年份

也正是从此开始,美国的金融机构开始建立起较高的市场壁垒,房地产等行业的融资变为辛迪加等大型融资结构所垄断的领域。只有资金实力雄厚且有专业背景的个人才能投资房地产。直到不久之前,房地产众筹才重新得到了政策放宽的帮助,重回历史舞台。

2012年,美国出台了《创业企业融资法案》(JumpstartOurBusinessStartupsAct,也就是“JOBS法案”),众筹的政策法规相对完善。对于投资人的资质、项目的股权关系、产品的风险和收益等,众筹项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。

许多美国政治家合力推进了JOBS 法案的通过

2013年9月,JOBS法案Title II开始施行。Title II 允许各众筹平台在不需要向SEC注册的前提下,向合格投资人无上限融资,在一定程度上促进了当代房地产众筹业的发展。很多房地产众筹平台应势而起,为投资者提供了不同类型的地产投资项目,从郊区的单户住宅到曼哈顿的办公大楼,应有尽有。

在这些如雨后春笋般出现的众筹平台中,最为知名的当属Fundrise和Realty Mogul。Fundrise由Miller兄弟创立于2010年。成立之初,Fundrise就旨在为个人投资者提供投资周边商业房地产的机会。在2014年,凭借先进的众筹理念和多样化的众筹产品,Fundrise获得了人人网3100万美元的A轮融资。Realty Mogul虽然也是同样性质的房地产众筹平台,但与Fundrise相比,投资的项目规模更大,价值在一百万美元到一千万美元之间;Realty Mogul仅投资于已有现金流的房地产项目,不投发展中项目;同时Realty Mogul也投资于按揭贷款。


Realty Mogul 和 Fundrise是业界最大的两家房地产众筹平台

然而到目前为止,众筹机会只对合格投资人(单人年收入20万美元以上、家庭收入30万美元以上或净资产100万美元以上的投资人)开放。不合格投资人只有有限的投资机会,且手续繁杂。

进入2014年,中国房地产行业的互联网化已初露端倪,6月,团贷网推出“房宝宝”众筹产品——千元买国内豪宅;8月,平安好房网推出海外房产众筹;9月,万科集团与搜房合作,在苏州推出“房产众筹”。

房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产众筹可以是一款具有稳定收益的金融产品,房产既可以收租金又可以享受资产增值,其投资收益好于一般的理财产品,但是国内的项目投资风险相对较高,更是因为相关法律还没有跟上互联网金融的步伐,投资人的利益缺少必要的保障.


中国国内房地产众筹市场仍需政策打磨

形象地说,国内众筹目前还处于历史上美国大萧条前的状况,仍是一片丛林社会。此时在国内的众筹平台进行房地产投资,所承受的风险恐怕也会类似美国大萧条前的状况,几乎毫无法律及行业规则保障。

那么个人在海外进行房地产投资,境况又如何呢?

传统的投资方式无异于自行购买海外房产、自行管理、出租收取现金并等待房产升值。除去出租管理的繁琐不说,国内投资人对海外房产投资信息不了解,法律法规生疏,跨境管理不便,以及动辄几十万美元的起投金额让中小投资者们望而却步。身在海外的华人虽有近水楼台之便,但也大都购买一两处房产自行管理,无力参与多处地产建设项目,最大化地优化投资风险和回报。高门槛和单一的投资方式让普通投资者们很少有机会接触到精品房地产的建设投资项目。

房地产众筹可以让上述的许多问题迎刃而解。没有高昂的投资门槛,没有繁琐的房产管理,还能做到投资多个资产分散风险优化回报。但是除了像Fundrise, RealtyMogul等面向美国投资人的网站外,面向中国投资人的房地产众筹平台,大多注册在国内,在几无法律规范的市场内,承担着巨大的法律和政策风险。注册在美国纽约的iCross Fund是一家拥有众筹优势却接受完备的美国法律和SEC监督、面向中国的房地产众筹平台,为国内的投资人提供了新的资产配置和投资方式。

iCross团队是行业里的专家,在纽约市拥有多年的精品地产投资和开发经验,深谙本土文化同时又具有广阔的国际视野。我们为中国和海外华人提供高质量的美国地产开发建设和管理项目,源源不断地提供丰富的项目资源,为散户投资者提供过去以传统少量资金难以接触到的地产投资机会,解决中国投资人海外投资困难和障碍。

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