美联储加息与2016美国房市走势分析

美联储加息与2016美国房市走势分析

目前美国通胀压力低,特别是就业状况良好,美国经济11月份新增21.1万个工作机会,失业率稳定在5%,这是七年半来的低水平。曾经是美国政府的头号政策目标的高失业率,已经被充分就业所取代。而且,美国整体经济增长虽不算强劲但也保持温和。

因此,加息对美国经济是利大于弊。对整体经济而言,从理论上看,加息抑制了投资。但根据历史数据,尽管加息后的一年两内,经济增长会受到短期抑制,从长期来看,加息催动了长周期的持续复苏。

这 是因为在开放经济条件下,加息会有多种的经济效果。如加息会带来持续的资金流入。1994年,净流入美国的金融资本较1993年增长了86.56%。 2004年,净流入金融资本较2003年增长了59.68%,增幅实在惊人。同样,这次加息预计会引发大量资金流入,给美国经济输血。

当然,加息是双刃剑,加息会使得美元走强,对美国的出口不利。但另一方面,美国的出口许多是高科技产品,价格弹性不大。其次,大量的美国企业已经完成国际化,可以化解美元走强带来的危机。 因此,耶伦很乐观,期待通过加息维持2%左右的通胀率,并推进经济增长。

那么2016年对购房者、卖房者和租房者将是怎样的一年?看看《商业内幕》(Business Insider)分析的明年房市走势吧。


1.房价将继续适度上涨

经济学家和房产专家预计房价在大多数房地产市场会小幅上涨3.5%,接近历史平均水平。不过,一些经济学家担心,房价上涨可能会在一些热点市场,如旧金山、丹佛和达拉斯接近泡沫水平。

2.贷款利率将小幅升高

经济学家普遍认为,随着美联储加息的启动,与它相依存的抵押贷款会立即作出反应向上浮动。不过,30年期固定抵押贷款利率会增速较慢,因为它与10年期国债收益率相关联,而不是美联储利率。30年期抵押贷款利率目前为4%左右,略高于历史低点,但对购房者仍有吸引力。抵押贷款银行家协会预计,2016年这一利率将达到4.5%。尽管有人担心利率提高会抑制房地产市场,但就业保障和工资增长才是影响房市的最大因素。

3.首次购房者仍将为买房而挣扎

房市复苏缓慢的部分原因是首次置业者的缺失。由于工资停滞和高租金,让他们难以支付购房首付。首次购房者目前的平均年龄已达到创纪录的33岁,明年或许会更高。对于首次购房者的另一个不利因素是,相对低价的房价比其他价格水平的涨幅过快,原因在于相对于过渡房,开发商倾向于建造更大、更昂贵的房子。

4.信用会略为宽松

尽管不查收入贷款以及不进入屋内即对房价进行估值的年代可能会一去不复返,但经过几年的信贷紧缩限制之后,贷款政策又逐渐宽松起来。FICO评分第三季度平均达到723即可通过贷款审核,达到四年来的最低水平,两年前这一数字为729。因利率上升再融资量下降,明年银行可能更愿意与购房者进行合作。地产数据与分析公司CoreLogic首席经济学家诺萨夫特(Frank Nothaft)表示,贷款人的竞争更会更为激烈,信贷标准和承保将更为灵活。

5.买房仍比租房便宜

在一些房地产市场,租金的上升甚至超过了房价的增长。根据Trulia的数据,在全国范围内,千禧一代买房比租房便宜36%,而此时是2012年以来最佳的购买时机。2015年在全国100个最大的都市地区,买房比租房划算,而Rent.com的调查显示,预计明年租金将上涨8%,造成这一差距更为巨大。

6.郊区房将卷土重来

新报告显示,随着市中心人口的增长以及新千年一代大多开始建立家庭,郊区再次成为买家的潜在目的地。最吸引人的郊区当然要具备靠近城市、有步行主街、就业机会多和四通八达的公共交通等特点。在大都市地区,超过五分之四的工作机会在市中心之外。

7.买家更喜欢绿色和智能家居

尽管成本较高,建筑商和设计者们更多地将环保功能集成到住房中,以满足富有的婴儿潮一代对节能、健康的居室环境和耐用性不断增长的需求。超过一半的建筑商和39%的设计者表示他们正在对绿色项目进行研究,预计未来五年这一数字还将上升。同时,通过智能手机控制居室的环境和灯光,不仅节约能源,还将成为一种特定的生活方式。

8.视频将成为新的推介手段

高品质、专业的照片一直是房屋宣传的主要手段,当今的市场,更多的卖家与地产经纪人为了突出自己的特点,创建了虚拟浏览和视频的方式。对于习惯在社交媒体上分享照片和视频的年轻买家而言,视频更有助于让他们在看房过程中产生积极反应和建立情感纽带。

9.全现金买房将继续降少

全现多买房数量从2011年1月的最高点46%下降至今年8月的三分之一。CoreLogic表示,2016年这一份额可能会继续下降,这对于贷款购房者是个好消息。

10.更多新屋将会上市

新屋建设是房地产泡沫破裂后受灾最为严重的行业之一。在2009年的最低潮期,新屋建设缩减了近79%。如今,他们迎来了行业的春天,今年新建独立屋增加了10%,预计2016年将会上涨23%。今年新屋销售增长了15%,2016年将会升至26%。

(来源:侨报网)

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