风险 vs. 回报

风险 vs. 回报

地产投资最重要的因素之一便是风险和回报的关系。 优秀的地产投资者在他们的脑海中都有一个关于风险和回报的“路线图”。 他们所要承担的风险越高,他们所要求得到的回报也就越高。

作为一个投资者,你应该将资本投入在直线上的项目,只有这些项目,才能让你收到比风险更高的回报。 从理论上来讲,中间的那条45度斜线就是市场价,也就是说,处于这条直线上的项目,1分回报意味着1分风险,是一个1:1的关系。 当然,这只是一条理论上存在的直线。

风险和回报的平衡是理解地产投资市场的关键。

主要的风险

地产投资中涉及到多方面的风险,但有5个是最为重要的。

债务额

也就是总债务占购买地产总成本的比例。 假设一个房产以100万美金买入,其中贷款75万美金,那么负债-成本比率(LTC)为75%。 该比率越高,支付贷款的成本就越高,同时,若租客不交租或新签租约难度上升,那么该地产破产的几率也就随之上升。

位置

在地产黄金地段,例如曼哈顿,极高的地产需求造成极高的地产价格,而价格的波动性也很低。 在黄金地段的地产好似股市中的蓝筹股,这些股票的价格都很高且非常稳定,风险也相对较低,因而这些股票飞涨的潜力也很小。同理,在城郊和农村地区的地产产品则面临着更大的价格波动。 经济繁荣或衰退、人口数量等因素对于该区域的地产产品价格都有较大的影响。

入住率

一个商业房产的入住率和租户的质量极大地影响着该房产投资的风险。 一个100%入住的大楼当然比只有50%入住率的同规模大楼投资风险要低很多。而一个全国知名品牌的租户(例如星巴克)也比本地的小餐厅租户出租风险要低。 对于全国知名品牌公司,即使他们有一天要搬家, 他们也继续交房租以维持信用评级。而本地的小租户而言,欠款的风险更高, 而一旦他们欠款,你作为房主就很难再收到他们的租金了,因为通常这些小租户公司会直接申请破产。

地产的开发状况

一个空地或一个破旧的大楼需要更多的资金做地产开发以收取租金,因此这样的地产项目比已经建好的大楼风险要高很多。

地产开发公司管理层的能力

若一家地产公司已经成功开发并经营了十几个,甚至上百个地产项目,它当然比一家刚刚建立的地产公司要小得多。

地产的开发阶段

在地产界,基本上所有的项目都可以分为:建筑开发、增值和稳定三个阶段。这三个阶段代表了一个地产的自然生命周期。 一个地产项目在初期阶段的风险较高,而风险越高,投资人要求得到的回报也就越高。

上图的表格显示了地产项目的这三个阶段和相应的风险。 在这张图中,我们标注了每个开发阶段所面临的最重要风险以及股权投资人所能够期待的回报。早期开发阶段的项目承担着更多的风险,因为这些早期项目同样面临着后期的所有风险:

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