Financial Times (英国金融时报) 专访 iCross

Financial Times (英国金融时报) 专访 iCross

2016年1月22日,Financial Times (英国金融时报) 记者专访iCross,与创始人Lily Guo一起探讨海外资产配置等问题。下面是采访的内容摘录,英国金融时报近期将发布报导,敬请关注。

FT - 英国金融时报缩写

LG - iCross创始人Lily Guo缩写

FT:许多金融机构关注中国宏观经济和金融,希望看出中国人对海外资产配置的需求,你有什么看法?

LG:实际上海外资产配置趋势是一直在增强的。由于我们一直与高净值的中国客户打交道,实际上中国从2012年起, 中国的财务机构,财富管理从业的公司和个人,开始逐渐提出想法,要有海外资产配置。但是那个时候只有思考,并没有相应的产品和强力的推广,趋势是逐渐加强的。

中国人海外投资分两种模式,第一是房地产投资,它一直在走强,也是比较容易看得到的。金融投资是另一种,主要是金融投资的产品,这种产品在中国比房地产投资推广要慢。因为,第一中国人比较喜欢持有房产,这是一种文化特点;第二金融产品不容易被理解。所以中国人做海外房地产配置这几年一直在加强,到2015年达到了目前的顶点。现在,金融产品也已经兴起,我们看到不同的金融机构推行了多种金融产品,像中国的一些大的银行,尤其是一些比较新型的银行,都在向客户推荐美元计价的投资产品。

过去这些产品推广力度不大,客户接受度不高,因为那个时候中国的投资回报要比在美国的要高,所以也导致客户兴趣较低。2015年初中国股市走强,那个时候中国投资人没有动机去做海外资产配置。2015上半年中国的股票市场的强势结束后,加上人民币的贬值趋势,这样促成了投资者决定要做海外资产配置。

我们看到越来越多的服务机构在做,包括我们自己也在做。我们的iCross房地产投融资平台就可以为投资者提供跨境投资渠道,把美国房地产投资项目提供给中国投资人,作为一个美元投资途径。我觉得这是一个很明显的趋势。如果人民币兑美元是一个缓慢平稳的贬值,个人在海外投资需求会越来越强烈。但如果说人民币对美元的贬值如果是一夜之间的剧烈变化,那这样反而对海外资产投资造成阻力,兑换美元会变得太贵。在我们看来,买房就是投资的一部分,我们把金融投资和海外房地产投资是放在同一个领域里的,都是个人在海外的资产配置,只是形式不一样。

FT:具体我们是怎么操作的?从换汇,到资金到美国,中国人的资产怎样投资到海外?中国不断在发生变化的政策对资金走出中国有什么样的影响?

LG:因为中国的外汇储备这半年来下降较快,主要原因是资金离境,所以国家在外汇的控制上比原来严格。以我一直以来的观察,虽然中国从长远来看一直是越来越自由开放的,人民币会逐渐放开;然而在短期之内,外汇管理是越来越严格。 现在有的客户在5万美元限制内换汇都会受到阻力,如果怀疑是替他人换汇,还有可能取消你今后两年的换汇额度。这个大背景下,现在换汇的确会遇到管制的问题。

个人投资人大概有两种,一种是普通老百姓,只是有一些资产,想在海外买房、投资、送孩子留学,这类投资者只能从事少量的投资、购买较少的零售投资产品。另一种是资产较高的,至少有1000万美元的投资资金。前一种做资产配置,通常是到银行换汇转出;后一种做资产配置,就需要自己的渠道。他们大都是企业主,可以通过公司等途径,寻求比较多样化的渠道,海外投资也包括企业并购、购买整栋建筑物、从事土地开发等,已经超出了零售级别的范畴。另外,对个人和企业投资者,QD系列通道也是一个途径。国家政策主要影响的群体,主要还是散户,企业等大投资人的渠道国家目前还是开放的。

FT:从你的观察来说,客户的途径和之前相比是否受到了影响,是不是被堵住了?

LG:肯定有影响,管理的确逐渐严格了,但是并不代表海外资金流动被堵死了。

FT:请问你之前提到的人民币缓慢贬值,怎么定义?

LG:这是指,在一个比较长的时间内,比如一到两年,持续平滑地下降贬值。相反如果在一夜之间,贬值就一步到位地发生了,那么这就不是缓慢贬值。对于人民币本身,我认为,主要看政府想要如何调控贬值,但现在来看,没有人认为政府想要一夜之间把人民币贬值。我也不认为人民币会像卢布一样贬值幅度很大。

FT:你刚才提到,人民币缓慢贬值,实际是有利于资产转向海外的。

LG:对,人民币缓慢贬值实际上会鼓励中国人增加海外投资。经济周期对于市场的影响当然很大,假如未来中国又迎来一轮高速发展,那么海外投资可能就会流回中国。但是,海外投资的习惯一旦养成,我认为就会一直继续下去。对整个市场是如此,对于个人会因人而异。

FT:那么据你的观察,进行海外投资的主体是什么样的人群?海外资产的比例有多大?

LG:的确不是每一个人都有海外资产配置的需求,投资人群是有范围的。举个例子,“月光族”就不会有海外投资的需求。我认为,中高净值人群仍然是海外资产的主要投资者。他们可能平均配置有10%-20%的海外资产。许多人有海外购置的房产,或者孩子在海外留学,因此有20%的资产在海外是很正常的。

FT:一般而言,一个中高净值人士资产的数额有多大?

LG:一个中高净值投资者大约有100万美元以上的可投资资产,也就是符合美国SEC规定的合格投资人的人群。按照20%的资产配置比例,一个100万美元净资产的人士也许不会选择在海外投资房子,因为他在海外配置的20-30万美元资产也许还要供孩子留学等,因此只做小额投资。但一个500万美元资产的客户就会投资买房,因为他在海外可能会配置100万美元。

FT:您的产品是怎么服务这20%的资产配置的?

LG:我们做了一个iCross美国房地产投融资平台,其目的就是为了服务于这一批中高净值客户在海外投资的需求。我们这个平台目前是以房地产投资为核心的,有几个功能服务于海外资产配置。第一,我们有投资产品,第二我们有投资移民产品,第三我们有客户在海外需要的服务。

对于投资产品,我们看到有许多人在海外购房,但我们认为这未必是最好的投资选择。考虑到投资人对房地产的偏好,我们就做了一个金融化的地产投资产品,我们认为这比直接买房要更好。原因有三,第一,回报可以更多;第二,可以更灵活;第三,不用自行打理物业。我们现在做的一些短期过桥贷款,就是地产开发商向我们抵押贷款一笔过桥资金,我们给投资人的固定收益率可以达到7-8%,还有抵押和担保,实际上是安全的。美元海外投资很多时候还是出于理财的需要,买房未必是最佳选择。当然我们也有开发项目,可以让投资人进入开发项目的早期股权投资,像开放商那样获取收益。我们也可以集资找地盖房,做这种建设项目。

第二部分是投资移民,我们平台也提供项目。最后,还是有许多投资者有海外置业需求,或者已经买了房子。我们的平台是以客户需求为导向,我们就可以帮客户做物业管理。我们在纽约,有大量的中国买家来购买地产,我们可以为这里的物业持有人提供收租金、找租客、缴纳物业税等等服务。我们可以为客户处理这些琐碎麻烦的事,这样可以与客户建立一种长期的关系。

FT:那么客户是通过什么渠道认识你们的?

LG:很多客户都是我们的投资移民客户。我们现在已经把服务延伸,当然也会有一些不同需求的新客户进来。

FT:请问,如果有一些客户,将人民币兑换成美元参与你们的海外投资,但是之后想要将美元兑换回人民币,让投资款回到国内,这个过程和手续是否容易,政策上有什么问题?

LG:这个手续不难,只需将美元转回国内,然后结汇就可以了。政策上的限制并不比资金转出中国多。中国目前的外汇政策更多是在于防止热钱进出中国,扰乱经济和外汇秩序。但是老百姓的考虑集中在避免资金的贬值,所以才会对政策限制有不同看法。这种对政策的担忧是一直会持续的,但随着中国经济发展和与国际接轨,从最早中国开放时的贸易国际化,伴随着人才的国际化、文化国际化,最终一定会到达投资国际化,这是趋势下的必然结果。过去20年我们看到美国人在全世界做生意、投资、旅游,现在中国也在走这个过程,通过几十年的积累也到了这一步。这种跨境投资是经济大环境发展和个人财富积累的必然结果。

FT:我注意到你们已经推出的产品门槛不是很高,2万美元就可以开始投资了。

LG:我们这些产品想要面向大众投资人,所以起投金额设置的比较低。当然,这样有利于客户分散风险,可以更容易地把一笔资金分投多个项目。

FT:这样看来,即使是一些普通的中产阶级也可以参与投资么?

LG:这涉及到美国的证券法。美国国外的国际投资人,根据Regulation S无需进行合格投资人验证。但是对于美国投资人,目前这个阶段,我们要求是合格投资人,有一定的收入和净资产要求。但是现在有一个法律的变更,Title III法案到今年四月份生效,我们就可以也向非合格投资人开放了,只是投资金额有一定限制。

FT:具体来说,比如我是国内某中高净值人士,想要投资你们,这个投资流程能否介绍一下?

LG:首先,你可以在我们网站上注册一个账户; 第二,浏览、选择项目; 第三,填写表格、电子签字,完成认购,最后,你可以在自己的网站账户里检视自己的投资状况。所以这是一种方便透明的投资方式。这是在我们在线下进行了一些操作,得出线下认购效率不高的结论后,搭建起的投资流程,这是一个有效率的平台化投资模式。如果你在美国已经有银行账户,你可以直接在线完成投资后,用ACH在线转账,就像用美国银行账户链接证券投资账户一样。

FT:那么我的钱在中国,怎样参与投资?

LG:你可以通过银行电汇,汇款到第三方托管账户;或者开立一个美国的银行账户,并转账进这个账户。我们并不提供资金换汇转移的渠道,但我们会提供一些信息,以供参考。

FT:在中国,你们的客服覆盖如何?

LG:我们在国内有合作机构,这些机构是留学、移民机构,海外房产经纪公司。他们为了给客户增值服务,也向客户推荐我们的平台和产品,所以我们有合作渠道提供覆盖。另外,我们在国内有专业客服,虽然不是每个城市都有覆盖,但是我们提供400客服热线,可以随时找到客服。

FT:你们在国内的客户群已经有多大?

LG:一年以来,大概已经有1000个中国中高净值人士与我们接触并使用了我们的服务。我觉得市场的需求还是很大的。

FT:现在看到新闻,有一些银行现在已经有外汇不足,投资人们都需要换汇。你怎么看?

LG:这主要还是人民币贬值的影响。人民币在对美元6.08左右达到顶点后,就开始逐渐贬值,贬值了大约7-8%,这导致了换汇需求。

FT: 所以您觉得QD II的前景是乐观的么?

LG: 中国政府应该是长期放宽、短期限制,QD II早晚能够实现, 但是是三年、五年还是十年达到(资本自由出入)的目标,还是很难说的。我认为中国政府的基本想法是,当国内的经济体系足够成熟,抵抗外来资本冲击能力足够强的时候,才敢把货币(流通)逐步放开。现在肯定是没有达到那一步的。 人民币国际化的目的之一是增强中国经济在国际上的话语权。

FT: 您认为,对于那些并不在美国留学、生活的个人或家庭,他们现在的换汇需求如何?

LG:首先要看这些人的资产规模,还要看这些人的视野,每个人的投资想法不同。现在国内的富裕阶层都是受过良好教育的,基本上都有在国外旅游的经历。如果本人没有太多的海外经历,子女也可能在国外读书,会带来了一些国际化的想法。

留学真的对于中国老百姓有很大的改变,大家对于中国教育体制存在的问题都有所共识,将子女送出来留学。现在,出国留学的普及度已经达到了县城级别, 县城里的富裕家庭也有子女在国外留学,而大城市早已比较普遍。这个潮流已经催生了中国家庭的国际化。只要有子女在国外,就一定会有换汇需求。 总而言之,凡是资产较多的人,都对于这个(在海外进行资产配置的需求)看得很清楚了。

FT:虽然中国经济开始减速,现在维持在6 – 7%的水平,但是还是高于美国的GDP增速的,有人说在中国的投资回报还是更好。

LG:但是普通老百姓的投资渠道不是很多,能投资的产品回报率也不是很高,国内的银行的理财产品回报率也不高,大概5% – 6%。在美国买房子再出租,租售比能达到6% – 8%。虽然美国的投资产品并不一定比国内的回报率高,但是在房产的投资上,美国的租售比比国内还是要高的。今后国内房价的走向也不太明朗,而将房产资产都放在国内,就会太集中了。

FT:在以前,中国人投资美国都集中在加州和纽约市,以后是否可能扩展到其他门户城市?

LG:会的。这个趋势很明显,例如西雅图、圣地亚哥、休斯顿、芝加哥、华盛顿、波士顿,现在也有中国人在迈阿密投资,越来越多的中国投资人会投资、买房。北卡(北卡莱罗那州)现在有很多中国人去。

FT:我们的产品主要在什么区域?

LG:我们iCross的产品主要在纽约市,包括新泽西和长岛。因为我们在这里的项目资源很多,而美国的大都市很少,且具备房地产保值增值特性的,纽约是必选的。我们希望把最稳妥的投资提供给投资者。我们刚刚做了一个长岛的项目,是个有抵押的过桥贷款,已经放在我们的平台上。

FT:这些项目都是我们自己做的项目?

LG: 实际上是这样的概念:项目本身是别人的,我们iCross是融资渠道,开发和建设并不是由我们做。

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