[ iCross时讯]川普政府拟削减美国房屋抵押贷款利息抵扣上限

[ iCross时讯]川普政府拟削减美国房屋抵押贷款利息抵扣上限

一个多世纪以来,美国纳税人持有房产拥有一个税收上的优惠:房屋抵押贷款利息可以抵税。

它允许借款人从收入所得税中扣除其住房抵押贷款所支付的利息。房地产代理,开发商和贷款银行长期以来以此为卖点。由于抵税历来受欢迎,立法者们有点害怕改变它,然而未来特朗普政府却不然。“我们将封顶可以抵税的利息金额,但我们会允许一些抵税”,被当选总统川普提名的财政部长史蒂夫Mnuchin日前表示。

现行美国税法规定,如果你已婚并联合申报税表,按揭的利息可以抵税不超过100万美元;如果你单身并独自申报税表,按揭的利息可以抵税不超过50万美元。也就是说,相对于美国平均房屋中位价仅20多万美元,没有多少人能用到这个上限。绝大多数的受益者年收入要超过10万美元,然而这群人并不是房屋购买真正承担成本负担的房主。

房屋利息抵扣是非常受欢迎的,但它的受益人远远小于预期。目前美国房屋拥有率约为62%,但在这些房主中,三分之一没有房屋抵押贷款。他们完全拥有自己的家,所以利息抵扣不适用于他们。一些房主,主要是中低收入家庭或者不需缴纳联邦所得税的家庭,利息抵扣也不适用于他们。根据美国国税局统计,美国1.73亿家庭中只有约4000万(约22.5%)受益于房屋抵押利息抵扣。

对于那些做项目分析的人,这里是数学的工作原理:假设你有一个50万美元房屋抵押贷款,30年固定按揭年利息4.5%,你收入交税比例是33% ,在你房屋按揭第一年(也就是利息支付最多的一年),利息抵扣也只能为你节省仅超过1万美元的税。

正因为抵扣金额有限,如果像Mnuchin建议的那样,特朗普行政部门将利息抵扣上限规定在10万美元以内,那这个改变是不会影响大多数纳税人的。这是因为就一个50万美元的房屋抵押贷款来说,每年可以抵扣的总贷款利息约为23,000美元。假如房主还有其他抵扣,如医疗费用,慈善,宗教或其他方面,但这些抵扣加起来也不大会达到10万美元的上限。

尽管只有少数纳税人会受到这个新的上限影响,房地产行业者们仍然反对任何变化,尤其是在如今千禧一代的环境下。千禧一代的年轻人经历了经济衰退和2008房屋市场危机,并看到了危机对他们父母的储蓄和资产造成的影响。首次购房者一直是房屋复苏的缺失环节,尤其是这些年轻购房者们受低工资限制和高水平学生债务的负担。

“我们强烈反对任何试图限制或消除房屋抵押贷款利息抵扣的行为,房地产经纪人知道,利息抵扣不仅是对依赖它的数百万当前房主而言的一个重要好处,而且也是想过渡到买房族的租客们考虑的因素。”全国房地产经纪人协会会长William E. Brown说。“我们生活在一个信用紧张,房屋库存低的时代,房主拥有率徘徊在1950年左右的低点,任何让买家难以进入买房市场的举动都是一个错误的方向”。

自11月选举以来,美国房屋抵押贷款利率大幅上升,这已经减缓了一些购房者的需求。根据S&P Case-Shiller房价指数,9月份的房价也刚刚超过了历史高点。购房者偿付能力正在减弱,虽然有人声称2017年的工作和收入增长将弥补房价的上涨,但如果没有利息的抵扣,无论它影响面有多大,都将是阻碍潜在购房者加入买房人群的一个情绪化障碍。

源自www.cnbc.com